Запись на бесплатную консультацию(продолжительность не более 15 мин.)
(4932) 417-757
ул.Пушкина, д.32
Киселева Лилия
Киселева Л.О./Зам. директора по финансовым вопросам/
Почему мы:

Долевая собственность… Трудности преодолимые и непреодолимые.

Приобретая в собственность  дом или квартиру, часто приходится сталкиваться с тем, что в документах на приобретаемый объект указано, что он находится в общей долевой собственности, например ½, 25/100 или 575/1000 долей в праве собственности.
При покупке такого дома и квартиры нужно быть особенно внимательным, чтобы трудности, которые с этим связаны не стали для вас неожиданными. В данной статье коротко проанализированы некоторые варианты решения, проблем возникающих в  таких случаях.


В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации право собственности включает в себя три основных понятия: право владения, право пользования и право распоряжения.
Но как быть участникам общей долевой собственности, если участников оказалось много, а площадь спорной собственности слишком мала и не позволяет всем желающим распорядиться своими правами в полной мере?

Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом.
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. При выделе доли учитывается фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Как правило выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.

В соответствии с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, строение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Если проанализировать практику, то в случае, когда, между сособственниками и их предшественниками сложился порядок пользования земельным участком, а каждая из сторон имеет отдельный вход в свою часть жилого дома, части земельного участка обособлены друг от друга, и именно с учетом данных материалов можно решить  вопрос о внесудебном разделе земельного участка и домовладения. Такой раздел  просто нужно правильно и грамотно оформить соответствующим соглашением между сособственниками. Неотъемлемой частью такого соглашения будет схема раздела земельного участка.  

Есть здесь  проблема, про которую нужно обязательно помнить.
Говоря про раздел земельного участка под единым домовладением, пусть даже уже разделенным в натуре, здесь предполагается определение порядка пользования этого участка. Это связано с тем, что выдел доли в праве на земельный  участок, на котором расположено единое домовладение по общему  правилу невозможно. В таком случае  схема порядка пользования земельным участком согласовывается всеми совладельцами в добровольном порядке. При этом сама схема  является неотъемлемой частью соглашения о разделе домовладения в натуре и определении порядка пользования земельного участка. Этот документ представляется при  государственной  регистрации соглашения в установленном законом порядке.

После осуществления государственной регистрации такого соглашения будет практически невозможно  изменить  порядок пользования земельного участка, даже если изменится  состав собственников, поскольку новый собственник вправе пользоваться земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и его предшественник.

Что касается несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности, то это устраняется уплатой соответствующей денежной суммы, компенсации. Размер такой компенсации должен соответствовать тому объему прав, который теряет или приобретает выделяющийся собственник. При этом должны быть представлены доказательства того, что выделяющийся собственник (предшественник) пользовались строениями и участком соответственно своей доле.

Если  доля в праве общей долевой собственности на домовладение не соответствует тому имуществу, которым  пользовались (была меньше), соответственно, при разделе с учетом сложившегося порядка пользования выделяющийся сособственник ничего не потерял и компенсировать  нечего.

Анализируя подобные споры, в очередной раз понимаешь, что прежде чем совершить ту или иную сделку, необходимо взвесить все "за" и "против".
Становясь сособственником недвижимого имущества, нужно знать свои права и понимать, какие могут быть последствия. Продавать свою долю в квартире гораздо менее выгодно, нежели продать квартиру целиком и соразмерно поделить денежные средства. А приобретая землю с домом, у которого уже есть второй владелец и порядок пользования уже сложился, нужно отдавать себе отчет в том, что впоследствии возможен судебный спор по вопросу прекращения общедолевой собственности и по решению суда может быть выделена меньшая часть, чем та, которая фактически приобреталась по документам.


Юрисконсульт ООО Консалтинговая компания «Гудвилл»                                         Т. Елистратова


Возврат к списку


Имя*:
Телефон*:


(4932)


417-757
581-868
581-878

 
info@gwconsult.ru